◎舒蔓
名词解释·农村土地流转
农村土地流转是一种通俗和省略的说法,全称应该称为农村土地承包经营权流转。也就是说,在土地承包权不变的基础上,农户把自己承包村集体的部分或全部土地,以一定的条件流转给第三方经营。
周六,经济学家梅博士的乡间农舍暖暖的,几个朋友在暖阳里品茗闲聊。
大家的话题渐渐集中到了十八届三中全会。出身农村现在银行供职的李先生说,这次会议为“三农”发展带来了又一次重要机遇,尤其是关于农村集体土地制度改革,赋予农民更多财产权利,这可谓是一大创举。
梅博士的邻居贡阿姨的老家在安徽,父母仍在家乡务农。她小声问梅博士,“按照新政策,我老家农村的宅基地能买卖吗?”
梅博士笑了,这个问题今天有人回答你。你对面那个贾处长,他可是农业问题专家。
贾处长说,关于农村宅基地,十八届三中全会是这样表述的——“保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度,选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让,探索农民增加财产性收入渠道”。农民的宅基地,是集体所有,一直以来都是严禁城镇居民购买农村宅基地。
“那农民自己造的房屋可以买卖吗?”贡阿姨接着问。
“在一户一宅的原则下,法律保护合法农房在村集体农户之间流转。目前,很多地方都对这一问题进行改革试验。如温州正在完善农村宅基地置换制度,农户可以自愿放弃农村宅基地而搬迁集聚到农房集聚新社区,并且如果取得国有土地(划拨)使用权和房屋所有权证,在保证人均30平方米以上自住房的基础上,多余套房经补交土地出让金后允许上市交易。长兴县正在开展农村宅基地用益物权保障机制创新的改革试点。”
“那农村哪些土地可以在村外流转呢?”贡阿姨继续问。
“农业用地和农村集体经营性建设用地等。十八届三中全会强调‘鼓励承包经营权在公开市场上向专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业流转,发展多种形式规模经营’,比如2008年,浙江金华琅琊镇上盛村实施土地流转承包,把原来的小农经济转变成合作社经营。上盛村的田园果蔬合作社把上盛村和周边村里许多外出务工者和老人手中的闲置田地租赁过来,然后通过与农户签订土地流转合同,扩大了经营规模。合作社现已和100多户农户签订土地租赁合约,租赁土地约520余亩,种植早稻、甜玉米、辣椒等农作物。村民除了每年能拿到固定的土地流转收益外,还能在合作社务工,每月领到工资。这就是农村土地流转的典型事例。”
“十八届三中全会提出要建立城乡统一的建设用地市场,那村里的建设用地以后应该可以买卖了吧?”李先生插话。
“农村的建设用地能不能买卖,不能一概而论。这次全会明确‘在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。’大家要注意,在农村,不是所有的建设用地都能买卖的。一要符合规划和用途管制;二要合法所得;三要经营性建设用地,一些公益性建设用地还是不能同等入市、同权同价的。呵呵,很显然,农村土地财产一旦盘活,农民的日子可谓芝麻开花节节高啊。”
“是啊,像我父母,让他们来杭州都不肯来,说乡下空气好、水好、环境好、熟人多、住着舒服。”贡阿姨乐呵呵地说。 |